城市更新不能大拆大建、由开发转向经营,房企何去何从?

21天前还在征求意见的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（简称《通知》），8月31日正式落地。《通知》与征求意见稿并无明显变化，严控大规模拆除、大规模增建，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，并且给出两个指标，原则上最多拆20%、拆建比不应大于2。

业内人士认为，这是划出城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调。推动由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变，避免重走城市粗放开发建设的老路。

城市更新一直是房企的赛道，不仅是土地来源之一，也是房企的利润增长点。那么，在实施城市更新行动中防止大拆大建的政策对于房企有着怎样的影响？在城市更新模式发生转变的情况下，房企又将何去何从？

城市更新最多拆20%

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。

不过，在各地实施城市更新行动中，出现的大拆大建行为引发了新的城市问题。

8月31日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，各地实施城市更新行动的积极性非常高，但一些地方也出现了有悖初衷的苗头，比如开始大规模拆除旧城旧区等。为了贯彻落实党中央决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路，住建部在研究论证的基础上起草了《通知》，这个文件近期在媒体上广泛征求社会各界意见，得到了各方面认可和支持。这个《通知》今天（8月31日）正式印发实施。

《通知》强调严格控制大规模拆除。除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

同时，《通知》要求严格控制大规模增建。除了增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

此外，《通知》要求应留尽留，全力保留城市记忆，比如保留利用既有建筑。同时要保持老城格局尺度。不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这是明确了城市更新的底线。控制大规模拆除，也是在规范企业参与城市更新的行为，至少今后乱拆的行为将面临约束。而控制大规模增建，也将对房企开发形成约束，并和大规模拆除形成呼应，没有大建的空间，也就抑制房企大拆的冲动。

值得关注的是，《通知》强调不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。要确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

“城市更新是转变城市开发建设方式的重要抓手”

而在探索可持续更新模式上，《通知》要求不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

“经过高速的城镇化发展，我国城镇化水平已超60%，步入城镇化的中后期。在新的城市发展阶段，面临着很多新问题和新形势。”黄艳表示，实施城市更新行动，是要由过去大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。而城市更新的内涵是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，是转变城市开发建设方式的一个重要抓手。

“城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，我们将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。”黄艳如是说。

对此，中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，《通知》在各地密集出台调控政策之际适时从全国层面划出城市更新重要底线，确定了未来城市更新的主基调。其核心目的就是要推动由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”。

在吴建钦看来，《通知》将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用，体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义。

“未来将优化和完善城市更新的规划和行动。”贝壳研究院高级分析师黄卉表示，“各地需要完善城市更新顶层规划。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，在新的城市更新模式下，未来由区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。

业内：“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨

值得注意的是，近年来，城市更新成为房企的新赛道，不仅是土地来源之一，也是房企利润新的增长点。比如，华润置地未来一年城市更新约130亿元货值可转化为土地储备。时代中国的土地储备中，约有50%来源于城市更新项目。

那么，在实施城市更新行动中防止大拆大建的政策落地，对房企有着怎样的影响?在近日房企举办的中期业绩发布会上，这个问题也成为热点。

其中，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，《通知》更想引导的是有序拆迁，持续进行更新，比如要求对老城区的拆除不要超过20%，老城区以外的棚户区、城中村，拆建比不宜大于2。时代中国基本上没有参与老城区的改造，所以没有影响。对于城中村改造，时代中国的拆建比基本上都在2以下。

富力地产董事长李思廉也在中期业绩发布会上回应称，根据住建部政策的解读，是不要在老城区大拆大建，广州有11个区，越秀区和荔湾区的旧改项目受到影响，一般在天河、黄埔、南沙、海珠等地所受影响很小。

在城市更新模式发生转变的情况下，房企又将何去何从？对此，吴建钦预计，各地城市更新政策将更加注重有机更新，引导企业理性参与，同时企业应以经营的理念参与城市更新。

在愿景集团城区更新事业部总经理刘楚看来，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。

新京报记者 袁秀丽 

编辑 武新 校对 付春愔

来源：新京报